USUCAPIÃO: CUIDADO PARA NÃO TOMAREM O QUE É SEU.

Se você abandonar um terreno ou um imóvel, corre o risco de perder o direito de posse sobre ele para outra pessoa.

Um imóvel, cujo dono legal o tenha negligenciado, pode ganhar novos donos, se ocupado por pessoas que tenham dado uma função social e econômica ao local. Trata-se da “usucapião”, uma forma que pessoas físicas têm de adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel), devido à sua ocupação ininterrupta, nos prazos fixados na lei, que serão explicados a seguir, caso a caso. Por isso, se você tem um terreno ou uma casa que está deixado de lado, é bom ficar de olho para não perder o bem.

Veja a seguir em que casos a usucapião pode ser aplicada, como se proteger dela e como reivindicá-la.

OS TIPOS DE USUCAPIÃO

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (10 anos)

Para se configurar, é necessário que a pessoa esteja no imóvel, no mínimo, há dez anos ininterruptos e sem nenhuma oposição do antigo dono. Ou ainda que o tenha adquirido
onerosamente (ou seja, tenha “comprado de alguém”) para morar há, no mínimo, cinco anos e tenha feito obras de benfeitoria ou realizado investimentos na propriedade.

Veja um exemplo:
Marcelo comprou a posse de um imóvel em que residia uma família há mais de dez anos. Três anos depois, aparece um senhor alegando que aquele terreno era dele. Ele diz que a família que morava antes o tinha invadido porque ele estava fora do país, mas que agora queria de volta o terreno. Marcelo tem direito de tentar a posse do imóvel?

Sim, segundo a lei, Marcelo poderá acrescentar a sua posse à dos antecessores (10+3 anos), mas é necessário que todos tenham ficado no imóvel ininterruptamente. Além disso, ele precisa provar que não houve má-fé na compra do imóvel. Ou seja, que ele pensou que quem o vendeu
fosse o legítimo dono.
Nesse caso, para evitar perder a propriedade, o senhor nunca deveria tê-la abandonado. O ideal seria que tivesse mantido, mesmo à distância, uma vigilância sobre o imóvel e no primeiro momento que soubesse da invasão fizesse uma ocorrência policial.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (15 anos)

Para se encaixar nesta hipótese, é necessário tão somente que a pessoa tenha ocupado o bem por, no mínimo, 15 anos ininterruptos e sem oposição do antigo dono. Ou ainda que tenha feito melhorias no imóvel e o tenha ocupado por, no mínimo, dez anos.

Veja um exemplo:
André resolveu abandonar o imóvel onde morava, pois o local era muito afastado do centro e não tinha saneamento básico. Ao saber desta decisão, Juliano resolveu entrar e morar definitivamente nele, tendo até feito obras no local. Dezesseis anos depois, devido às melhorias de infraestrutura, André se arrepende e volta ao local para ter
de volta seu imóvel. Juliano poderá ficar no imóvel?

Sim, como André quis mesmo abandonar o imóvel, Juliano, que o ocupou e fez benfeitorias, tem grandes chances de ficar com o imóvel.
Nesse caso, para evitar perder a propriedade, André deveria tentar fazer um contrato de locação, ainda que por preço irrisório, pois como o inquilino estaria dando destinação do imóvel, não o perderia.

PRAZO MENOR PARA IMÓVEIS PEQUENOS

Para imóveis urbanos de até que 250 m², se o novo dono não possuir outro imóvel (seja em área urbana ou rural), apenas cinco anos de utilização sem interrupção e oposição de terceiros são necessários para dar o direito de reivindicar a posse.

O mesmo é válido para imóveis rurais com até 50 hectares, em que os novos donos não só tenham estabelecido moradia, como tenham o tornado produtivo.

MUITOS DONOS, UM SÓ IMÓVEL

Terrenos com mais de 250 m² podem ser repassados para vários donos por meio de usucapião, quando ocupados por pessoas de baixa renda para moradia. Porém, nesses casos, o terreno não será repartido entre os moradores. Na verdade, o conjunto de pessoas terá o direito de posse sobre toda a área. Esse tipo de usucapião é mais comum em fábricas ou indústrias abandonadas e requer apenas cinco anos de ocupação por pessoas que não tenham qualquer outro imóvel para morar.

PROTEJA-SE DA USUCAPIÃO

Se você tem um bem que não faz uso dele, não descuide da vigilância. Se não puder manter um vigia no local, ao menos deixe com seus vizinhos o número do seu telefone e peça para que avisem caso aconteça uma invasão.
Ao sinal de qualquer invasão, aja o mais rápido possível para evitar que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel.
Vá até a Delegacia Policial mais próxima do local, registre a ocorrência e em seguida procure um advogado. Se o imóvel já estiver invadido, o melhor a fazer é contratar um advogado especializado e entrar com uma ação de reintegração de posse.
A compra de imóveis em leilões é perigosa, uma vez que o local normalmente está abandonado por um longo período, o que facilita invasões. Só compre imóveis em leilões se tiver verificado cuidadosamente o local.

COMO REIVIDICAR UMA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO

Para adquirir um imóvel por meio de usucapião, é preciso atender os requisitos de cada caso. Se você se enquadra nesta situação, para obter a propriedade do bem, é preciso entrar na Justiça para reivindicá-la, juntando as provas que tiver. São úteis: comprovantes de pagamento de contas e impostos e documentos que comprovem que o imóvel estava abandonado pelo antigo dono (quando possível).
Além disso, você precisará dos seguintes documentos: identidade, CPF, certidão de casamento (se for o caso), comprovante de residência; matrícula do imóvel que irá usucapir ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula; LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO e MEMORIAL DESCRITIVO (geralmente essa documentação é conseguida na Prefeitura); nome completo e endereço dos vizinhos, pois estes farão parte do processo, e o contrato de promessa de compra e venda do imóvel (quando houver).
Imóveis públicos não podem ser requisitados por usucapião, tampouco aqueles em que haja o pagamento de aluguel ao dono.
A ação deve ser ajuizada na mesma comarca em que o imóvel esteja localizado. Se o juiz concordar com o pedido, a sentença deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para que haja a transferência da posse.

TIRE AS SUAS DÚVIDAS

1 - Usucapião é a mesma coisa que desapropriação?
Não. Na usucapião, outra pessoa física passa a ser dona de uma propriedade. Na desapropriação, o poder público toma o bem para si, indenizando ou não o proprietário do bem.

2 - É possível comprar a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel não se vende. Quando as pessoas “compram um imóvel”, o que há é a
cessão de posse sobre ele.

3 - Sou inquilino do mesmo imóvel há mais de 20 anos. Posso me tornar proprietário pela usucapião?
Quando você aluga um imóvel, será inquilino até o término do contrato, não podendo alegar
usucapião. Porém, se o proprietário sumir e nunca mais cobrar o aluguel, abandonando o imóvel,
se você atender a todos os requisitos poderá usucapir.

AMIGOS,AMIGOS,NEGÔCIOS À PARTE

Se você emprestar um imóvel para amigos ou familiares, faça sempre um contrato para evitar
a configuração futura de usucapião. Não precisa dizer para a pessoa que está desconfiado, mas o prevenido sempre tem menos dor de cabeça que o crédulo.

Fonte: Revista Dinheiro&Direitos de Dezembro de 2009/Janeiro de 2010 no site da Proteste:

http://www.proteste.org.br/imoveis/20091109/usucapieatilde-o-cuidado-para-neatilde-o-tomarem-o-que-eeacute-seu-Attach_s495811.pdf

Incra certificou apenas 0,2% dos imóveis rurais no País, diz TCU

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) certificou 0,2% dos imóveis rurais no País: dos 5,2 milhões imóveis rurais registrados no Censo Agropecuário de 2006, apenas 10.173 tiveram seus limites confirmados e titulados, aponta auditoria do Tribunal de Contas da União (TCU).

O ordenamento fundiário é uma das missões prioritárias do instituto, responsável também por realizar a reforma agrária e administrar as terras públicas da União.

A certificação é fundamental para aprovação de projetos de loteamento, registro de projetos de colonização particular e financiamentos rurais.

Sem ela, os proprietários não podem desmembrar, arrendar, hipotecar ou vender os imóveis rurais. Além do baixo número de certificações, o relatório do TCU, aprovado semana passada, assinala outras falhas nas atividades do Incra, como erros no armazenamento e processamento de dados e baixa execução orçamentária de programas de estrutura fundiária.

O instituto nega as irregularidades e explica que a legislação que regulamenta a certificação de imóveis rurais sofreu alterações ao longo dos anos. De acordo com o órgão, atualmente a certificação "é obrigatória apenas para 164 mil imóveis rurais", e somente "quando essas propriedades passam por mudança de domínio (compra e venda), inventário, desmembramento, remembramento ou parcelamento". No relatório, o auditor Weder de Oliveira destaca que "a revelação das dificuldades operacionais enfrentadas pela atividade de certificação” é “crítica para o conhecimento da malha fundiária nacional e, consequentemente, para o Programa Nacional de Reforma Agrária". A auditoria afirma que "a maioria esmagadora dos processos pendentes de regularização fundiária" estão nos estados da Amazônia Legal. Já a região Centro-Oeste (Mato Grosso do Sul, Mato Grosso e Goiás) e o estado de São Paulo concentram 75% dos processos em que a certificação foi emitida. As razões para o pequeno ou alto número de certificações, de acordo com o tribunal, variam segundo a capacidade de cada superintendência regional do Incra e conforme a demanda dos proprietários rurais nas regiões.

Em outros casos, a certificação esbarra em irregularidades no processamento dos dados. A auditoria identificou, em alguns estados, "grandes diferenças" entre a área certificada e a dimensão real do imóvel. Em Pernambuco, por exemplo, o tribunal encontrou variações de 136% (área titulada maior) e de 56% (menor). Uma das causas apontadas para a inexatidão é a falta de informatização dos cartórios. Segundo o relatório, foram registradas fraudes em três cartórios em Marabá (PA), em que "a emissão de títulos fraudulentos com a conivência dos cartórios é prática recorrente". O Incra justifica que "não há uma diferença real do tamanho do imóvel e sim uma mudança de valor numérico", devido "ao uso de softwares diferentes" para o cálculo.

Sobre os registros no cartório, o instituto afirma que, até antes a certificação, "não existia nenhuma padronização no país sobre como medir os limites dos imóveis", e que "a medição muitas vezes era feita por cordas, passos ou até pontos de referência". Segundo o órgão, a norma de georreferenciamento, disponível para download no site do Incra, resolve essas discrepâncias.

O tribunal identificou ainda baixa execução orçamentária para gerenciamento da estrutura fundiária do Incra. A auditoria constatou que, em 2008, apenas 3% foram destinados aos programas do órgão. O órgão, por sua vez, informa que "saiu de um orçamento de R$ 30 milhões, em 2006, para R$ 330 milhões em 2010". Ressalva, contudo, que “o gerenciamento da estrutura fundiária é um tema bastante novo no país” e que “as ações referentes a essa área são estruturantes, estão partindo do zero“.

Fonte: Site do IG

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